Per chi possiede un immobile, la propria casa ha un valore emotivo enorme.
È normale: è il luogo in cui si è vissuto, investito tempo, energie, e spesso anche affetti. Ma per un potenziale acquirente, la tua casa è solo una tra le tante. Sta valutando decine di alternative e sceglierà quella che gli offre il miglior rapporto qualità-prezzo.
Il primo passo per stabilire un prezzo corretto è un’analisi comparativa, confrontando il tuo immobile con altri simili in vendita o recentemente venduti (nei 6 mesi precedenti). Questi sono i cosiddetti “comparabili”. Non serve essere un analista per farlo: ecco come procedere.
Dati di mercato: cosa ci dicono
Secondo Istat e Nomisma, in Italia il margine medio di trattativa per gli immobili è del 16%, e il tempo medio di vendita supera i 7 mesi.
Esempio: un immobile messo in vendita a 150.000 euro finisce spesso per essere venduto a circa 126.000 euro.
Prezzo sbagliato? Ecco cosa rischi
Mettere sul mercato un immobile con un prezzo fuori mercato può causare gravi problemi:
Rimarrà invenduto per troppo tempo;
Favorirai la vendita delle case vicine, più competitive;
Dovrai rincorrere continuamente il mercato abbassando il prezzo;
Sosterrai i costi di mantenimento senza incassare nulla;
Attirerai acquirenti poco seri, che fanno solo offerte al ribasso;
Ogni riduzione del prezzo renderà l’immobile sempre meno appetibile;
Il valore dell’immobile cala comunque dell’1% l’anno;
Vivrai uno stress continuo, senza capire il motivo della mancata vendita.
Come fare una stima realistica
Inizia dai portali immobiliari più conosciuti: immobiliare.it, casa.it, idealista.it.
Filtra per caratteristiche simili alla tua casa (metratura, camere, accessori) e ordina gli annunci per prezzo.
Salva quelli più simili al tuo e seguili per qualche settimana: se vengono venduti, avevano un prezzo in linea col mercato.
Parla anche con chi ha comprato o venduto di recente nella zona, oppure rivolgiti a un agente immobiliare per avere informazioni sulle vendite effettive (non solo sui prezzi richiesti online).
Nota importante: i prezzi pubblicati sono quasi sempre più alti del prezzo reale di vendita. Togli almeno un 15-16% per avere un’idea più veritiera.
I 3 fattori chiave per stabilire il prezzo giusto
1. Comparazione
Quante case simili alla tua ci sono in vendita? A che prezzo? Quante sono state vendute negli ultimi sei mesi?
2. Percentuale di vendita
Ad esempio, se in sei mesi si sono vendute 20 case su 200 disponibili, il tasso di vendita è del 10%. Se vuoi vendere in sei mesi, la tua casa deve essere tra quelle 20. Vuoi vendere in un mese? Allora dovrà essere tra le 2-3 migliori.
3. Condizioni dell’immobile
Le finiture spesso non incidono quanto pensi. Ricorda quando hai comprato: l’hai personalizzata per farla tua. Il futuro acquirente farà lo stesso.
Tu pensi al valore affettivo. Lui penserà al costo e al confronto con altre case simili.
E i documenti? Occhio alle “carte in regola”
Molti dimenticano un aspetto fondamentale: la casa è vendibile solo se è in regola dal punto di vista documentale. Anche se hai comprato regolarmente e hai pagato il mutuo, non è detto che oggi tu possa rivenderla senza problemi.
Le normative cambiano: ad esempio oggi è obbligatorio l’attestato di prestazione energetica (APE), un tempo no.
In conclusione
Il modo più preciso per conoscere il reale valore di un immobile è accedere ai dati delle compravendite ufficiali (atti notarili). Sono dati riservati, che solo i professionisti del settore possono ottenere facilmente, ma rappresentano l’unica fonte certa.
L’esperienza poi aiuta a capire se i prezzi indicati negli atti sono realistici o gonfiati.
Insomma: il mercato non mente. E noi siamo qui per aiutarti a capirlo davvero.
